X
Vi har opdaget at du bruger en browser siden ikke understøtter. Vi kan derfor ikke garantere at hele www.boligregner.dk virker over for dig, som både du og vi forventer. Boligregner.dk er understøttet af følgende browsere:
Google Chrome
Version 7 eller nyere
Apple Safari
Version 5 eller nyere
Mozilla Firefox
Version 3.5 eller nyere
Microsoft Internet Explorer
Version 8 eller nyere
Hvordan du opgraderer eller installerer, kan du se på www.browserchoice.eu

Beregningsantagelser


Her beskrives nogle af de vigtigste beregningsantagelser for boligregner.dk.

Perioden

Beregningerne foretages over en periode på 5 år. Hvis beregningen starter 5/10-2010 forudsættes det, at alle lån indfries den 5/10-2015. Den sidste dato i perioden kaldes horisontdatoen.Beregningen sørger for at periodisere renter og afdrag for at tage højde for, at horisontdatoen ikke ligger på en termin.

Forudsætninger om renteskift

Boligregneren laver tre beregninger for henholdsvis uændret rente, et fald i renteniveauet på 1 procentpoint og en stigning i renteniveauet på 2 procentpoint. Programmet forudsætter, at ændringen i renteniveauet sker umiddelbart efter beregningsdagen. Det antages, at såvel korte som lange renter ændres med samme antal procentpoint.

Se mere om renteskift under Kritiske forudsætninger

Beregning af ydelser

Alle ydelser udregnes under hensyntagen til det antagne renteskift og obligationens forhold i øvrigt. Det forudsættes altid, at lånet holdes frem til horisontdatoen.

For et fastforrentet lån vil alle fremtidige ydelser være kendt fra start, og ændringer i renteniveauet har ikke betydning for ydelserne på disse lån.

Rentetilpasningslån refinansieres helt eller delvist hvert år. I beregningen findes først det nye renteniveau. Herefter beregnes kurserne på de obligationer, som anvendes til at udstede rentetilpasningslån og endelig beregnes, hvor meget der skal udstedes i de enkelte løbetider for at refinansiere lånet. Ved refinansieringen antages, at realkreditinstitutterne udsteder i obligationer med hele kuponer og så tæt på kurs 100 som muligt.

Variabelt forrentede lån som garantilån og banklån tilpasses flere gange om året, hvilket medfører, at ydelsen ændres. Programmet holder styr på udviklingen i den rente, der er basis for lånets rente, de anvendte tillæg til markedsrenten, samt det garanterede loft over renten.

I beregningen af ydelsen efter skat tages højde for, at låntager kan trække renter og bidrag fra i skat. Betaler man 10.000 kr. i rente og bidrag får man et nedslag i skatten på ca. 33%, dvs. at betalingen bliver 10.000 * (1-0,33) = 6.700 kr. efter skat.

Skøn på indfrielseskurser

Selv hvis renteniveauet er kendt, er det stadig nødvendigt at kende de fremtidige indfrielseskurser på hver enkelt obligation for at finde ud af, hvad det koster at indfri gælden. Obligationer, som anvendes til rentetilpasningslån er relativt simple, men konverterbare obligationer og lån med renteloft kræver mere avancerede metoder.

På Boligregner.dk beregnes de fremtidige obligationskurser ved hjælp af Scanrates beregningsmodeller. Scanrate har udviklet software og modeller til vurdering af obligationer siden 1986. Modellerne anvendes af en række af de største investorer på det danske marked. Før man foretager beregningerne opstilles et antal beregningsforudsætninger, hvorefter programmet - for et givet renteniveau - kan beregne et skøn på kurserne. I beregningerne af de fremtidige kurser antages det at beregningsmodellens bud på en obligations mer-afkast, det såkaldte OAS (Option Adjusted Spread) fastholdes på dagens niveau uafhængigt af renteskift. Bemærk, at andre forudsætninger ville give andre skøn på kurserne. Kurserne beregnes én gang dagligt baseret på gårsdagens renteniveau og obligationskurser.

Figuren "Skøn på markedskurser efter 5 år" viser et eksempel på de beregnede horisontkurser for forskellige realkreditobligationer pr. 2. december 2013. Som eksempel vil en 3.5% obligation med afdragsfrihed, som udløber i 2041, få beregnet en kurs på 101,50 ved uændret rente. Hvis renteniveauet stiger med 2% falder den beregnede kurs til 88,65 og hvis renten falder med 1% stiger den beregnede kurs til 106,84.

I beregningerne til Boligregner.dk har vi forsøgt at vælge så neutrale forudsætninger som muligt. For lån, der udstedes af flere institutter, anvendes baggrundsdata og kurser, som afspejler det gennemsnitlige lån.

Hvis obligationen er konverterbar, og den beregnede markedskurs ligger over 100, vil låntager kunne indfri restgælden til kurs 100.

Omkostninger

Omkostninger ved boliglån varierer mellem realkreditinstitutter og fra kunde til kunde. I Boligregner.dk har vi forsøgt at vælge satser for bidrag, stempel, skattesats, gebyrer mm. som afspejler gennemsnitlige markedsvilkår for private kunder.

Ved indfrielse af et eksisterende lån betales der kun stempelafgift for forskellen mellem ny og gammel hovedstol.

Med den seneste skattereform er der indført en nedtrapning af skattesatsen, men på grund af modregningsregler slår nedtrapningen ikke fuldt igennem. Programmet anvender et fast skattesats på 33,6%.

Ved beregning af indfrielsesomkostninger for obligationslån anvendes den såkaldte pari-straks metode. Det betyder, at programmet vælger mellem at indfri lånet til markedskurs eller kurs 100 afhængigt af hvad der er billigst for låntager. Ved indfrielse til kurs 100 betales en såkaldt differencerente, og det kan derfor undertiden betale sig at indfri til markedskurser en smule over kurs 100. Den beregnede indfrielseskurs fremgår i oversigten for de enkelte lån.

Tilbage til Om beregningerne
Læs om vilkår for boligregner.dk

ScanRate

Beregning foretages, vent venligst.


Beregner
X
ScanRate

Den efterspurgte side kunne desværre ikke vises.



Scanrate er underrettet og vil hurtigst muligt udbedre problemet.

Prøv venligst igen senere.
X
ScanRate

Direkte Link


Kopier det følgende link direkte til f.eks. en e-mail:
Henter link...