X
Vi har opdaget at du bruger en browser siden ikke understøtter. Vi kan derfor ikke garantere at hele www.boligregner.dk virker over for dig, som både du og vi forventer. Boligregner.dk er understøttet af følgende browsere:
Google Chrome
Version 7 eller nyere
Apple Safari
Version 5 eller nyere
Mozilla Firefox
Version 3.5 eller nyere
Microsoft Internet Explorer
Version 8 eller nyere
Hvordan du opgraderer eller installerer, kan du se på www.browserchoice.eu

Konvertering af fastforrentede realkreditlån


De fleste danske boligejere har stor erfaring med konvertering af fastforrentede realkreditlån. Men det er ikke altid indlysende, hvorvidt en konvertering er fordelagtig. Og skal man konvertere en eller to kuponer ned?

Nedenstående eksempel ser på konvertering af et 27-årigt 6% afdragsfrit realkreditlån den 3. december 2010. Lånet har en restgæld på 1 mio. kr. og det ønskes omlagt til enten et 5 procent afdragsfrit, et 4 procent afdragsfrit eller en 4 procent lån med afdrag.

Oversigt over omlægning

Nye obligationslånKursHovedstolProvenuKontantÅOP eft.skatYdl.eft.skat
30-år, 5% afdragsfri99,911.039.0001.028.9708063,843.220
30-år, 4% med afdrag94.471.100.0001.029.0548913.624.394
30-år, 4% afdragsfri92.951.118.0001.028.8176543.662.858

Periodeomkostninger

Grafen viser periodeomkostningerne for det eksisterende lån sammenlignet med de mulige alternativer. Periodeomkostningerne for det eksisterende lån viser ydelsen efter skat i de næste fem år plus indfrielsesbeløbet om fem år minus indfrielsesbeløbet i dag (efter skat). Periodeomkostningerne kan tolkes som de ekstra udgifter, man vil have i de næste 5 år, ved at fortsætte med det gamle lån, fremfor at indfri kontant.

Nu er det de færreste, der lige står med godt en million kontant. Derfor viser Boligregner.dk tre alternative lånemuligheder, hvis provenu svarer til indfrielsesbeløbet på det eksisterende lån. Som låntager kan man derfor vælge mellem at beholde det eksisterende lån, eller at omlægge det eksisterende lån til et nyt lån.

Horisontberegning eksisterende lån


Horisontberegning nye lån

Omlægning fra 6 til 5 procent er ligetil

5 procent obligationen handler stort set i kurs 100, så en omlægning fra 6 til 5 procent giver samme restgæld - pånær indfrielsesomkostninger. Samtidig får lånet en lavere ydelse. Hvis renten er uændret eller faldende vil 5 procent lånet være lidt billigere på grund af den lavere ydelse. Hvis renten stiger, vil 5 procent lånet falde væsentlig mere i kurs, og sammenlagt vil en konvertering til 5 procent være en fordel i alle tre scenarier.

Omlægning fra 6 til 4 procent giver større restgæld

En omlægning til 4 procent med eller uden afdrag vil give en endnu lavere ydelse og en endnu større gevinst ved rentestigning. Men hvis renten falder har man sat sig med en højere restgæld, og i den situation ville det have været en fordel at beholde 6 procent lånet.

Konklusion

Normalt vil det altid være en fordel, at konvertere ned i kupon, hvis det nye lån ligger tæt på kurs 100. Hvis det nye lån ligger et stykke under kurs 100, er man ude i en afvejning, idet man får en højere restgæld, hvis renten falder.

Omvendt vil en konvertering normalt altid stille låntager bedre ved en efterfølgende rentestigning. Så hvis man forventer rentestigning, må konklusionen være, at man skal konvertere, og udnytte den lave rente, før det bliver for sent.

To-kupon reglen

En af de mange tommelfingerregler i dansk realkreditrådgivning er, at der skal være to procentpoints forskel i kuponrenten, før man konverterer. Man bør altså ikke skifte fra 6 til 5, men kun fra 6 til 4 procent i kupon. For at undgå stigende restgæld skal man desuden vente, indtil 4 procent obligationen er tæt på kurs 100. Den ventetid kan dog riskere at blive meget lang.

Analysen viser, at der ikke er noget at tabe ved at konvertere fra 6 til 5, hvis det nye lån ligger tæt på kurs 100. Skulle renten senere falde yderligere et procentpoint, må man bare have gang i papirerne igen og ærge sig over at skulle betale konverteringsomkostninger en ekstra gang. Konverteringsomkostningerne er dog relativt små, fordi man kan modregne stempelgebyr på det eksisterende lån.

Noter

  • Indfrielsesbeløb er regnet før skat og inkluderer faste indfrielsesomkostninger på 1.000 kr., delydelse på 11.936 kr. og differencerente på 15.227 kr. Boligregner.dk antager p.t., at delydelsen medfinansieres i omlægningen - hvilket normalt ikke er tilfældet. Delydelsen er ikke en reel konverteringsomkostning, idet den skal betales uanset om man konverterer eller ej. Det samme gælder for den andel af differencerenten, som er udtryk for, at det gamle lån kun kan opsiges til en termin. Der er korrigeret for delydelsen og fradrag for renteudgifter i beregning af periodeomkostninger.
ScanRate

Beregning foretages, vent venligst.


Beregner
X
ScanRate

Den efterspurgte side kunne desværre ikke vises.



Scanrate er underrettet og vil hurtigst muligt udbedre problemet.

Prøv venligst igen senere.
X
ScanRate

Direkte Link


Kopier det følgende link direkte til f.eks. en e-mail:
Henter link...