X
Vi har opdaget at du bruger en browser siden ikke understøtter. Vi kan derfor ikke garantere at hele www.boligregner.dk virker over for dig, som både du og vi forventer. Boligregner.dk er understøttet af følgende browsere:
Google Chrome
Version 7 eller nyere
Apple Safari
Version 5 eller nyere
Mozilla Firefox
Version 3.5 eller nyere
Microsoft Internet Explorer
Version 8 eller nyere
Hvordan du opgraderer eller installerer, kan du se på www.browserchoice.eu

Kurs 95 reglen

Banker og realkreditinstitutter anbefaler normalt deres kunder, at de ikke optager fastforrentede lån, hvis kursen ligger under 95. Og af skattemæssige årsager må lån ikke udstedes med kurser over 100. Det betyder, at udvalget af fastforrentede lån begrænses kraftigt.

Fredag den 3. december 2010 er et godt eksempel. Begge 4 procent obligationer ligger under kurs 95, så den dag vil anbefalingen være at optage et 5 procent afdragsfrit lån til kurs 99.91.

Lånemuligheder fredag den 3. december 2010:

Obligationslån Kurs Hovedstol ÅOP efter skat Ydelse/md efter skat
4 %, afdragsfri 92,95 1.103.000 3,75 2.808
4 %, med afdrag 94,47 1.085.000 3,74 4.334
5 %, afdragsfri 99,91 1.025.000 3,96 3.187

For at illustrere baggrunden for den såkaldte kurs 95 regel har vi sammenlignet de tre 30-årige obligationslån med et ønsket provenu på 1 mio. Obligationshovedstolen er vist i tabellen. Det ses, at jo lavere optagelseskurs desto højere hovedstol.

Som det fremgår af tabellen har de to 4 procent lån ca. samme ÅOP efter skat, mens 5% lånet er lidt dyrere. Dette ses også, hvis man sammenligner den månedlige ydelse efter skat for de to afdragsfrie lån.

4 procent er dyrest ved rentefald og billigst ved rentestigning

Hvorfor anbefaler realkreditinstitutter og banker at tage det dyreste lån, dvs. 5% lånet fremfor et af de to 4% lån? Forklaringen fremgår af horisontberegningen:

Som det ses af grafen med periodeomkostninger vil 5 og 4 procent med afdragsfrihed lån ligge lige ved uændret rente. 5 procent lånet er det billigste ved rentefald, mens 4 procent lånet med afdragsfrihed er billigst ved rentestigning. 4 procent med afdrag ligger imellem ved rentestigning og rentefald, men det er det billigste lån ved uændret rente.

Da ydelsen er fast på alle lån, ligger forskellen i, hvordan indfrielsesbeløbet ændres ved renteskift.


Hvis renten falder, bliver det dyrt at indfri 4 procent obligationerne


Hvis renten falder skal alle lån indfries til kurs 100, men den afdragsfri 4 procent obligation har en højere hovedstol, så indfrielsesbeløbet ligger godt 75.000 kr. højere end 5 procent obligationen. Hvis gevinsten på lavere ydelse modregnes, er periodeomkostninger på 4 procent afdragsfri 54.438 højere end periodeomkostningen på 5 procent afdragsfri. 4 procent med afdrag ligger ca. midt imellem.

Hvis renten er uændret opvejer ydelse og indfrielse hinanden


Hvis renten ikke ændrer sig, vil 4 procent afdragsfri obligationen skulle indfries til kurs 95.56, mens 5 procent obligationen kan indfries til kurs 100. På grund af den lavere hovedstol bliver 5% obligationen alligevel billigere at indfri, og det kompenserer for den højere ydelse. 4 procent med afdrag ligger midt imellem mht. til indfrielseskurs og får den laveste periodomkostning.

Hvis renten stiger, falder 4 procent obligationerne mest i kurs


Hvis renten stiger, skal alle tre lån indfries til kurser under 100. Men ud fra en finansiel vurdering må det forventes, at afdragsfrie obligationer er mere kursfølsomme end obligationer med afdrag, og at 4 procent obligationer får et større kursfald end 5 procent obligationer. Samlet betyder det, at 4 procent afdragsfri får de laveste og 5 procent obligationerne de højeste periodeomkostninger.

Så hvad med kurs 95 reglen?


Hvis fastforrentede lån optages til kurser under 100, risikerer man at stå med en relativ høj restgæld, som skal indfries til højere kurs ved uændret eller faldende rente. Men uanset, hvor meget renten falder, er den maksimale indfrielseskurs på 100.

Kurs 95 reglen er indført for at beskytte låntager mod rentefald, men risikoen har en øvre grænse. Omvendt vil obligationen med den laveste kupon typisk have den laveste ydelse og bedre indfrielsesvilkår ved rentestigning.

Som det ses, er der ikke noget magisk ved tallet 95. Om man optager til kurs 99,9 eller 95 eller 92 bør stadig bygge på en konkret afvejning af forskelle i ydelse og indfrielsesvilkår, som illustreret ovenfor. Tallet 95 er blot blevet nævnt så mange gange, at realkreditinstitutter og banker formentlig nu er bekymret for rådgivningsansvar, hvis de ikke overholder deres egen regel.

Hvis man optager tæt ved kurs 100, betaler man en højere ydelse, mod at stå bedre, hvis renten falder. Spørgsmålet er, hvor stor en præmie, man vil betale for denne mulighed. Det er det vigtigt at tænke på, at rentefald normalt er forbundet med stigende huspriser, dvs. at det er en risiko, man formentlig har råd til at løbe som husejer.

Noter


ScanRate

Beregning foretages, vent venligst.


Beregner
X
ScanRate

Den efterspurgte side kunne desværre ikke vises.



Scanrate er underrettet og vil hurtigst muligt udbedre problemet.

Prøv venligst igen senere.
X
ScanRate

Direkte Link


Kopier det følgende link direkte til f.eks. en e-mail:
Henter link...